2009年底楼价触底

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09年楼价触底

2008年11月,日前北京师范大学金融研究中心撰写的一份《2008年中国房地产行业资金报告》预计今年房地产行业的资金缺口为6730亿元。资金紧张是众多开发商目前面临的最大问题。

富力地产联席董事长、总裁张力和保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊女士表示,2009年将是更为困难的一年,明年、甚至后年都是房地产企业的调整期,明年底楼价将到底并站稳。为能有更充裕的资金,富力将发行60亿元的公司债,估计明年上半年可以发行完毕。

银根紧缩 计划发行60亿元债券

资金紧张是目前众多开发商目前面临的最大问题。富力2008年的中报显示,富力仅一年到期的短期贷款达80.73亿元,长期贷款达到了125.16亿元,此外还有88亿元的土地出让金未付,下半年需要付38亿元,以及建筑费20亿元。

对于资金链紧张,张力表示,这不仅仅是一个公司的问题,也是整个行业的问题。但是资金链紧张并非外界所传的大举进军商业地产。资金链紧张主要是公司前两年高速度发展,大量买地,导致银行借贷较大。今年银根紧缩,带来了连锁反应。为此,公司董事会已经计划发行60亿元的公司债,估计明年上半年可以发行完毕

回笼资金:加快卖楼 出售物业

在解决资金链紧张的办法中,最主要的一招是加快卖楼,尽快回笼资金;同时取得银行的信任,争取贷款。此外,富力还准备将一些好的物业进行出售,出售比例在1/3左右

保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊认为,现在开发商的资金来源主要集中在三个途径:

  1. 上市公司从资本市场上筹集
  2. 向银行贷款
  3. 靠销售回款

调低销售预期:下调20%左右

“整体的销售比起去年制定的计划不是很理想,原来计划是200多亿元(240亿元),现在来说只是靠近200亿元,下滑了大约20%。”张力表示。

销售业绩的降低在业界已经是不争的事实。保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊表示:受到外围经济环境的影响,保利也受到了一定的影响,对年初制定的各项经济指标进行了20%左右的调整

相比去年 “楼价已下跌25%~30%”

年末,房价还会继续下降吗?

张力表示,相比去年,各个大城市的楼价已经下跌了25%~30%,价格的下降空间已经不大。“明年相对会平稳一些。”他主张稳步下调,不要大幅下跌,因为“降价对市场并不好,谁也不敢去要一个买了就贬值的房子。”

宋广菊表示:其实现在楼市消费还是个信心问题,明年应该有个回暖的过程,“我觉得,明年的楼市价格应该达到底部并能够站稳。”

慎过冬:缩减开工面积主动瘦身

对于2009年,张力表示自己既不悲观,也不乐观。“明年的房地产行业应该和现在的情况差不多,变化不会太大。富力将根据今年的销售情况,采取“以销定产”的方式,将销售目标下降25%左右,尽量做到更加均匀一些。

“谁也没有料到金融海啸的影响会这么大。”张力表示,如果自身的调整,而没有世界的金融海啸,房地产行业要恢复元气应该没那么难。“这种情况估计明年还会继续存在,快则到明年底,慢则两三年,才能有所改观。”

“以后公司的速度(业绩增长)会控制在10%~15%左右,买地、开工还有销售都会控制得比较好。”

楼市的冬天会比2008年的冬天更长,为了度过这个冬天,张力表示富力内部已经出现了裁员现象,而之前一直是增员,“明年或者是后面,都将是企业的调整期,主要是提高企业的内部管理,进行成本控制。”

与此同时,今冬明春将大量减少开工面积。因为现在大家手头上的存货比较多,房屋空置率正在上升,“至少要将手中的存货消化掉。”张力透露,明年年底开工面积将比今年减少30%~40%,总共减少150万平方米左右

要政策:呼吁提高收入减免税收

任何经济危机实际上就是心理危机,信心比黄金更为重要。那么信心从哪里来?“主要是从政策上来,而且地方政府大有可为。”宋广菊表示。

  1. 允许土地分证,分期付款
  2. 限制消费的措施,比如对二手房交易税费、改善型住房的税费政策等等,应该尽快取消,
  3. 70/90政策等行政手段,一刀切的做法并不是很合适
  4. 税收预增政策,在当前利润很薄、前景不明朗的情况下,对房地产的所得税和增值税预售制度能否取消

张力则呼吁银行对开发商的贷款能够放松一点。在当前需要刺激消费扩大内需以拉动经济的背景下,最快的手法是提高收入和减免税收。只有等老百姓手上有钱了,才能够增加消费,才能够有钱买房,而买房是所有消费项目中最大的一笔支出。

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